KOOPWONING BIJ SCHEIDING
Hebben jullie samen een koopwoning en gaan jullie scheiden, dan zullen afspraken gemaakt moeten worden over de woning. De woning is gezamenlijk eigendom, tenzij deze op basis van huwelijkse voorwaarden eigendom van één van beiden is of jullie de woning hebben verkregen door middel van een erfenis of schenking met een uitsluitingsclausule. In vrijwel alle andere gevallen is de koopwoning van beide partners.
Ten aanzien van de gezamenlijke koopwoning hebben jullie in feite – bij een scheiding – drie mogelijkheden:
1. De woning wordt verkocht;
2. De woning wordt toebedeeld aan een van beide partijen;
3. De woning blijft gezamenlijk eigendom en wordt in de toekomst verdeeld of verkocht.
Woning verkopen bij scheiden
De eerste optie is de eenvoudigste. Je verkoopt de woning aan derden. Jullie maken samen afspraken over de verkoopstrategie, over de vraag wie in de woning mag blijven wonen tot de overdracht en wie welke kosten voldoet.
De woning wordt toebedeeld aan één van beiden
Bij de tweede optie dienen jullie bij de bank of hypotheekadviseur navraag te doen of het voor één van beiden haalbaar is om het huis over te nemen (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid).
Lijkt dit mogelijk te zijn, dan maken jullie samen afspraken over de waarde van de woning, de termijn van overdracht, hoe lang de ander nog in het huis mag blijven wonen en hoe lang de ander nog meebetaalt aan de woonlasten.
De woning blijft gezamenlijk eigendom
De derde optie komt in beeld als het verdelen of verkopen van de woning bij de echtscheiding nog niet mogelijk en/of nog niet wenselijk is. Eén van beide partijen wil bijvoorbeeld de woning graag overnemen, maar krijgt op dat moment nog geen financiering van de bank.
Bij bovenstaande opties is het wel van belang dat jullie de mogelijke fiscale gevolgen in het oog houden. Met name met betrekking tot het fiscaal partnerschap én de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
Gaan jullie uit elkaar en wil je in één overzicht weten, waar je allemaal aan moet denken? Vraag het GRATIS stappenplan aan.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
Het proces van hoofdelijke aansprakelijkheid is het financiële deel van het toedelen van de woning aan de achterblijvende partner. Daarnaast is sprake van het aankopen/verkopen van het aandeel van de gezamenlijke woning van de een aan de ander. Er zijn dus meerdere processen die gaan lopen.
Bij een gezamenlijke financiering is ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat je daarna niet meer aansprakelijk bent voor de financiering van de echtelijke woning.
De woning en de waardering van de woning
De gezamenlijke woning moet worden gewaardeerd. Dit kan in gezamenlijk overleg gebeuren of door een taxateur. Afhankelijk van de situatie is een taxatierapport verplicht gesteld om de woning toe te kunnen delen aan de achterblijvende partner. Dit is het geval wanneer de huidige hypotheek wordt verhoogd.
De vastgestelde waarde zorgt ervoor dat er ten opzichte van het geleende bedrag een saldo ontstaat. Dit kan een hoger, een gelijk of een lager bedrag zijn.
De helft van de waarde van de woning is het bedrag waarvoor de achterblijvende partner aankoopt van de vertrekkende partner. Omdat er sprake is van een aankoop moet er overeenstemming zijn over het bedrag en moeten beide partijen instemmen met de waarde.
Er zijn tegengestelde belangen bij de waardering van de woning. Wanneer je er samen niet uitkomt om de woning te waarderen, dan adviseren we om een onafhankelijke taxatie te laten verrichten en deze taxatiewaarde te gebruiken voor de waardering van de woning.
Communicatie verbeteren?
Communicatie verbeteren?
Overwaarde op de woning
Wanneer er sprake is van overwaarde, dan heeft de vertrekkende partner recht op zijn/haar aandeel in de overwaarde. De achterblijvende partner kan dit bedrag financieren of op een andere manier voldoen als hiervoor middelen aanwezig zijn. Bij een verhoging van de lopende financiering zal er getaxeerd moeten worden. De vastgestelde taxatiewaarde kan afwijken van de gezamenlijk overeengekomen waarde die gebruikt wordt voor de verdeling.
Restschuld
Wanneer uit de waardering van de woning blijkt dat deze een lagere waarde heeft dan de hoogte van de schuld dan is er fiscaal gezien een restschuld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de eventuele waarde in een (verpand) aflossingsproduct. In beginsel moet de vertrekkende partner dan een vergoeding geven aan de achterblijvende partner voor het overnemen van zijn/haar aandeel in de restschuld.
Fiscale aandachtspunten
Fiscaal partnerschap
Zolang jullie beiden ingeschreven staan in de BRP op het adres van de gezamenlijke woning, blijven jullie fiscaal partner van elkaar. Ook na de echtscheiding. Dit heeft gevolgen. Zo kunnen jullie als fiscaal partner bij de belastingaangifte bestanddelen naar elkaar toe schuiven. Hypotheekrenteaftrek kan dan bijvoorbeeld worden opgevoerd bij de partij waar dat het grootste fiscale voordeel oplevert. Daar staat tegenover dat jullie wellicht bepaalde toeslagen niet kunnen krijgen, omdat jullie een fiscaal partner hebben. Laat vooraf berekenen welke situatie het meest voordelig is.
Hypotheekrenteaftrek
Hypotheekrente is aftrekbaar, maar daar gelden wel een aantal voorwaarden voor. De belangrijkste voorwaarden zijn dat jullie eigenaar zijn van de koopwoning en dat jullie er ook zelf wonen. Zodra één van beiden vertrekt uit de gezamenlijke woning, voldoet de vertrokken partij niet meer aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Dat zou betekenen dat de helft van de renteaftrek verloren gaat door het vertrek uit het huis. De fiscus heeft daar de zogenaamde “scheidingsregeling” voor. Kort gezegd betekent dit dat de vertrokken partij vanaf de datum van verhuizing (uitschrijven BRP) twee jaar lang de helft van de hypotheekrente toch mag blijven aftrekken, ook al woont deze niet meer in de gezamenlijke koopwoning. De fiscus gaat er van uit dat dan binnen twee jaar de situatie is opgelost en dat de woning is verkocht en overgedragen, of dat deze is toebedeeld aan één van beide partijen en dat een akte van verdeling is opgesteld.
Een koopwoning heeft altijd fiscale aspecten. Je hebt dus altijd te maken, met mogelijke gevolgen voor de belastingen. Om gedoe in de toekomst te voorkomen, wil je dat je goed overzicht hebt over de mogelijke gevolgen van jullie beslissingen. De mediators van Kids First Mediation, zijn allemaal opgeleid om dit goed in kaart te brengen. Zo weet je zeker, dat je later niet in de problemen komt. Wil jij eens van gedachten wisselen over wat er bij jullie speelt? Stuur dan een mail naar mail@kidsfirstmediation.nl of bel naar 085-130 44 44. Wij staan voor je klaar.
Interessant artikel? Deel de info!
